فلاد شيفتر
المؤسس
Entrepreneur and corporate consultant with 10+ years of experience with PwC, P&G, Coca Cola, Unilever and others. TechCrunch 200 Alum.
الإقامة الذهبية في اليونان 2026: إقامة خمس سنوات عبر العقار
استثمر في عقار يوناني مؤهَّل واحصل على تصريح إقامة لخمس سنوات يتجدد ما دمت محتفظاً بالعقار، بلا شرط إقامة فعلية دنيا ومع شمول عائلتك. تبدأ المسارات من 250,000 EUR للعقارات المؤهَّلة للتحويل أو الترميم. ندير ملفك من البداية إلى النهاية، من اختيار العقار حتى بطاقة إقامتك. نحن لا نعِد بنتيجة محددة.
- بلا شرط للحد الأدنى من الإقامة
- تصريح إقامة 5 سنوات قابل للتجديد
- شمول العائلة في طلب واحد
ثلاث طرق للتأهل، عقار واحد لكل مسار
250,000 EUR: التحويل والترميم
أدنى نقطة دخول. ينطبق على العقار المُحوَّل من استخدام تجاري إلى سكني، أو على ترميم مبنى مُصنَّف تراثياً، في أي مكان في اليونان. بلا حد أدنى للمساحة. عقار واحد. إقامة 5 سنوات قابلة للتجديد.
400,000 EUR: المسار القياسي
عقار سكني قياسي في معظم أنحاء اليونان. حد أدنى للمساحة 120 م². عقار واحد. إقامة 5 سنوات قابلة للتجديد.
800,000 EUR: مناطق الطلب المرتفع
لعقار في أتيكا وثيسالونيكي وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة. حد أدنى للمساحة 120 م². عقار واحد. إقامة 5 سنوات قابلة للتجديد.
عقار واحد لكل مسار
أياً كان الحد الذي تختاره، يجب أن يكون الاستثمار المؤهِّل في عقار واحد. لا يمكن جمع عدة عقارات أصغر للوصول إلى الحد المطلوب.
مهلة قانونية مستهدفة: 90 يوماً
يحدد القانون 5275/2026 مهلة بت مستهدفة قدرها 90 يوماً للفصل في الطلب. عملياً تفيد مكاتب المحاماة بنحو 6 إلى 9 أشهر.
مزايا الإقامة الذهبية في اليونان
بلا شرط إقامة فعلية دنيا
احتفظ بتصريح الإقامة دون الانتقال. لا يوجد شرط لقضاء عدد أيام محدد سنوياً في اليونان للحفاظ على صلاحية التصريح.
العائلة مشمولة
يمكن ضم الزوج أو الشريك، والأبناء حتى سن 21، ووالدَي الزوجين إلى الطلب نفسه.
إقامة 5 سنوات قابلة للتجديد
تصدر بطاقة الإقامة لخمس سنوات وتتجدد لمدد خمسية أخرى ما دمت محتفظاً بالعقار المؤهِّل.
أدنى نقطة دخول بين البرامج الأوروبية المماثلة
مسار «التحويل أو الترميم» بـ250,000 EUR لا يشترط حداً أدنى للمساحة ومتاح في كامل اليونان.
قدِّم دون الانتقال
يمكنك الشراء وتقديم الطلب عبر توكيل رسمي مُصدَّق بالأبوستيل. الحضور شخصياً في اليونان مطلوب فقط لأخذ البصمة.
الواقع المالي لملكية عقار في اليونان
-
عائد الإيجار: مستوى السوق، لا ربح موعود
عند التأجير طويل الأمد، تُظهر بيانات السوق عائداً إجمالياً يتراوح بين 5.0 و5.2% تقريباً في أثينا، وبين 5.0 و6.8% في ثيسالونيكي. هذه أرقام على مستوى السوق، لا عائداً موعوداً أو مضموناً. يخضع دخل الإيجار لشريحة تصاعدية من 15% إلى 45% (القانون 5246/2025)، إضافةً إلى ضريبة العقار السنوية ENFIA.
-
التأجير قصير الأمد مقيَّد
التأجير طويل الأمد مسموح. أما التأجير قصير الأمد، مثل Airbnb، لعقارات الإقامة الذهبية فمحظور بموجب القانون 5100/2024، بغرامات تصل إلى 50,000 EUR، ويُراقَب عبر سجل AADE.
-
ضرائب الشراء وتوقيته
يخضع العقار المُعاد بيعه لضريبة نقل ملكية 3.09%. ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة معلَّقة حتى 31 ديسمبر 2026، وخلال هذه الفترة تُطبَّق ضريبة النقل 3.09% بدلاً منها.
من قائمة العقارات المختصرة إلى بطاقة الإقامة: ست خطوات
المهلة القانونية المستهدفة للبت 90 يوماً بموجب القانون 5275/2026؛ خطّط لمدة واقعية من 6 إلى 9 أشهر عملياً.
1. الاستراتيجية والقائمة المختصرة
نطابق المسار المناسب (250k أو 400k أو 800k) مع ميزانيتك وأهدافك، ثم نُعِدّ قائمة مختصرة بالعقارات المؤهَّلة.
2. الفحص النافي للجهالة للعقار
يفحص المحامون اليونانيون سند الملكية والأعباء، وللمسار 250k يتحققون من أن المبنى يستوفي فعلاً قواعد التحويل أو الترميم.
3. الشراء
يُوقَّع أمام كاتب عدل. يمكنك التصرف عبر توكيل رسمي دون سفر. ضريبة نقل الملكية للعقار المُعاد بيعه 3.09%؛ ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة معلَّقة حتى 31 ديسمبر 2026، مع سريان ضريبة النقل 3.09% خلال هذه المدة.
4. تقديم الطلب
نقدّم طلب الإقامة الذهبية. الرسوم الحكومية 2,000 EUR لمقدّم الطلب الرئيسي إضافةً إلى 150 EUR عن كل فرد بالغ من العائلة في الطلب.
5. البصمة
تحضر شخصياً في اليونان. تُؤخذ البصمة خلال 6 أشهر من التقديم.
6. بطاقة الإقامة والتجديدات
تصدر البطاقة لخمس سنوات وتتجدد لمدد خمسية أخرى ما دمت محتفظاً بالعقار (رسم تجديد 2,000 EUR إضافةً إلى 16 EUR للبطاقة).
دع مدير حالتك ومحاميك الشخصي يتولّون كل الأوراق
ما عاد لازم تتعامل مع البيروقراطية — نحن نهتم بكل تفصيل.
1. نوضّح لك خياراتك
خلال الاستشارة، خبيرنا يقيّم وضعك ويرسم المسارات لمساعدتك في اتخاذ قرار مدروس.
2. نصمّم استراتيجية على أهدافك
المحامي يحلّل ملفك، يحدّد المخاطر ويبني خريطة طريق مرحلية لتحقيق أقصى نسبة نجاح.
3. نتولّى كل شيء تقريباً «جاهز»
بأقل تدخّل منك نحضّر الشهادات والترجمات والاستمارات.
4. نجهّز التقديم
المساعد يحجز مواعيد القنصليات والتذاكر، يتواصل مع الجهات الرسمية ويتابع التقدّم.
5. خدمة كونسيرج حتى الانتقال
نهتم بإيجاد السكن وتسجيل الضرائب وبطاقات الإقامة — نتولّى كل صداع الأوراق.
احجز
استشارة
ما تعرف أي تأشيرة أو دولة مناسبة لك؟
تبي تعرف أكثر عن خدماتنا؟
تحدّث مع مستشار هجرة الآن!
مستعد للبدء؟
موصى به
مرافقة كاملة للإقامة الذهبية في اليونان
عرض سعر فردي
عرض سعر فردي للباقة بعد فحص أهليتك.
تُحدَّد باقتك الدقيقة بعد أن نؤكد المسار المناسب.
- استراتيجية المسار والعقار بين خيارات 250k و400k و800k
- اختيار العقارات والفحص النافي للجهالة مع محامين يونانيين
- دعم قانوني لنقل الملكية حتى التوقيع لدى كاتب العدل
- تقديم الطلب وتنسيق البصمة
- أفراد العائلة مشمولون (الزوج أو الشريك، الأبناء، والدا الزوجين)
- خارطة طريق للتجديدات على مدى الدورة الخمسية
فريقنا، محامونا وشركاؤنا
مستشارونا ومحامونا في الهجرة يهتمّون بكل شيء — من تجهيز الأوراق إلى الموافقة النهائية — مع دعم على مدار الساعة، فلا داعي للقلق على أي شيء.
أوليا
المدير التنفيذي للعمليات
10+ years specialist in client and partner relations, driving innovation through deep customer understanding.
إيفجينيا
محامي هجرة
Licensed lawyer with deep knowledge of UK immigration law, she excels as a case manager for Talent Visas with 99.8% success rate.
فلاديمير
مستشار هجرة
Over three years of project management experience in German work immigration processes.
دانييلا
محامي هجرة
Her expertise includes legal representation in court proceedings, expedited solutions for delayed residence processes, and all visa programs.
بيترا
مستشار هجرة
Specializes in D visas: Digital Nomad, D7, D2, D3, etc. She has experience working with various types of income.
ماريليا
محامي هجرة
Lawyer with 4 years experience works with global mobility processes for self-employed individuals through D8, D2, or IT workers through D3/Blue Card.
تياغو
محامي هجرة
Relocated more than 300 high-qualified professionals to Portugal since 2018. Currently holding 100% success in lawsuits against AIMA (200+).
فلاديسلاف
مستشار ضريبي
A licensed tax consultant with thousands of cases handled worldwide, from EU countries to Hong Kong and the USA. Specializes in finding solutions in the most unique and challenging situations.
توماس
مستشار ضريبي
Thomas specializes in crypto business consultancy, with notable projects including market research for Bit2Me, a major Southern European cryptocurrency exchange.
الأسئلة الشائعة
ما عتبات الاستثمار والمناطق؟
ثلاثة مسارات: 250,000 EUR لعقار التحويل أو ترميم مبنى تراثي في أي مكان في اليونان؛ و400,000 EUR لعقار سكني قياسي في معظم البلاد؛ و800,000 EUR في مناطق الطلب المرتفع، وهي أتيكا وثيسالونيكي وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة.
لماذا مسار 250,000 EUR أدنى بكثير؟
إنه فئة قانونية محددة للعقار المُحوَّل من استخدام تجاري إلى سكني، أو لترميم مبنى مُصنَّف تراثياً. لا يحمل حداً أدنى للمساحة ولا قيوداً على المنطقة. يؤكد محامٍ يوناني أهلية المبنى المحدد قبل التزامك.
هل هناك حد أدنى لمساحة العقار؟
نعم، 120 متراً مربعاً لمساري 400,000 EUR و800,000 EUR. أما مسار التحويل بـ250,000 EUR فلا حد أدنى للمساحة فيه.
هل أستطيع شراء عدة عقارات لبلوغ العتبة؟
لا. تنطبق قاعدة العقار الواحد على المسارات الثلاثة جميعها: يجب أن يكون الاستثمار المؤهِّل في عقار واحد.
هل أستطيع تأجير العقار؟
التأجير طويل الأمد مسموح. أما التأجير قصير الأمد (Airbnb وما شابه) لعقارات الإقامة الذهبية فمحظور بموجب القانون 5100/2024، بغرامات تصل إلى 50,000 EUR وخطر على تصريح الإقامة، ويُراقَب عبر سجل AADE.
ما الضرائب التي سأدفعها؟
الشراء: ضريبة نقل ملكية 3.09% للعقار المُعاد بيعه؛ وضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة معلَّقة حتى 31 ديسمبر 2026. يخضع دخل الإيجار لجدول تصاعدي من أربع شرائح: 15% حتى 12,000 EUR، و25% من 12,000 إلى 24,000 EUR، و35% من 24,000 إلى 36,000 EUR، و45% لما يزيد على 36,000 EUR (القانون 5246/2025، للدخل اعتباراً من 1 يناير 2026). كما تدفع ضريبة العقار السنوية ENFIA. استشر مستشاراً ضريبياً يونانياً بشأن وضعك المحدد.
هل يجب أن أعيش في اليونان؟
لا. لا يحمل تصريح الإقامة شرط إقامة فعلية دنيا، ولهذا يحتفظ به كثير من المستثمرين دون انتقال. لاحظ أن هذا يعني أيضاً أن المدة لا تُحتسب ضمن مسار الجنسية (انظر أدناه).
هل يمكنني التقديم بجواز سفر روسي؟
الطلبات الجديدة للإقامة الذهبية من حاملي الجوازات الروسية معلَّقة منذ عام 2022 ضمن تدابير عقوبات الاتحاد الأوروبي. في الاستشارة نناقش معك بصراحة البدائل الواقعية المتاحة لحالتك.
هل تؤثر جنسيتي على الجانب المصرفي لعملية الشراء؟
بالنسبة لبعض الجنسيات، تطبّق البنوك تدقيقاً مصرفياً مشدَّداً على دفعة العقار: سرد واضح لمصدر الأموال وسلسلة دفع نظيفة. نساعدك على تجهيز ذلك مسبقاً، حالةً بحالة.
من يمكنني ضمّه إلى الطلب؟
زوجك أو شريكك، والأبناء حتى سن 21، ووالدَي الزوجين.
كم يستغرق الأمر؟
يحدد القانون 5275/2026 مهلة بت مستهدفة قدرها 90 يوماً. عملياً تفيد مكاتب المحاماة بنحو 6 إلى 9 أشهر. وتُؤخذ البصمة خلال 6 أشهر من التقديم.
هل أستطيع الشراء عبر شركة، وهل أستطيع ذلك عن بُعد؟
نعم للأمرين. الشراء عبر كيان قانوني ممكن حين تكون الشركة مملوكة لك بالكامل (تملك جميع الحصص). ويمكن إجراء الشراء والتقديم بالكامل عبر توكيل رسمي مُصدَّق بالأبوستيل؛ البصمة وحدها تتطلب حضورك شخصياً.
ماذا لو كان العقار قيد الإنشاء؟
تتفاوت مواعيد التسليم ومرحلة البناء حسب المشروع وتُؤكَّد قبل التزامك. وتُعالَج الدفعات المرحلية والترتيبات الشبيهة بالضمان (escrow) حالةً بحالة.
هل تمنحني الإقامة الذهبية الجنسية؟
ليس وحدها. تتطلب الجنسية اليونانية سبع سنوات من الإقامة الفعلية (183 يوماً أو أكثر سنوياً) إضافةً إلى امتحان في اللغة والمعرفة. والاحتفاظ بالتصريح دون انتقال لا يراكم مدة الجنسية.