Влад Шипилов
Основатель
Entrepreneur and corporate consultant with 10+ years of experience with PwC, P&G, Coca Cola, Unilever and others. TechCrunch 200 Alum.
Золотая виза Греции 2026: пятилетний ВНЖ через недвижимость
Купите подходящую греческую недвижимость и получите ВНЖ на пять лет, который продлевается, пока вы владеете объектом: без требования минимального проживания и с включённой семьёй. Маршруты начинаются от 250 000 EUR для подходящих объектов под конверсию или реставрацию. Ведём кейс от начала до конца: от подбора недвижимости до вашей карты ВНЖ. Мы не обещаем конкретного результата.
- Без требования проживания
- ВНЖ на 5 лет с продлением
- Семья в одной заявке
Три способа пройти, по одному объекту в каждом
250 000 EUR: конверсия и реставрация
Самый низкий порог входа. Применяется к недвижимости, переводимой из коммерческого назначения в жилое, или к реставрации здания-памятника, в любой точке Греции. Без требования к минимальной площади. Один объект. ВНЖ на 5 лет с продлением.
400 000 EUR: стандартный маршрут
Стандартная жилая недвижимость на большей части Греции. Минимальная площадь 120 кв. м. Один объект. ВНЖ на 5 лет с продлением.
800 000 EUR: зоны высокого спроса
Для недвижимости в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек. Минимальная площадь 120 кв. м. Один объект. ВНЖ на 5 лет с продлением.
Один объект на маршрут
Независимо от выбранного порога, квалифицирующая инвестиция должна приходиться на один объект. Набрать порог из нескольких более мелких объектов нельзя.
Целевой срок решения: 90 дней
Закон 5275/2026 задаёт целевой срок принятия решения по заявлению в 90 дней. На практике юридические фирмы сообщают о реальных сроках примерно 6-9 месяцев.
Преимущества «Золотой визы» Греции
Без требования к проживанию
Держите ВНЖ, не переезжая. Нет требования проводить в Греции определённое число дней в году, чтобы сохранить действие ВНЖ.
Семья включена
Супруг или партнёр, дети до 21 года и родители обоих супругов могут быть включены в одну заявку.
ВНЖ на 5 лет с продлением
Карта ВНЖ выдаётся на 5 лет и продлевается на новые пятилетние сроки, пока вы владеете объектом.
Низкий порог входа среди сопоставимых программ ЕС
Маршрут «конверсия или реставрация» за 250 000 EUR не требует минимальной площади и доступен по всей Греции.
Подача без переезда
Купить объект и подать заявление можно по нотариальной доверенности с апостилем. Личное присутствие в Греции нужно только для сдачи биометрии.
Финансовая реальность греческой недвижимости
-
Доходность аренды: рыночный уровень, не обещанная прибыль
При долгосрочной аренде рынок показывает валовую доходность примерно 5,0-5,2% в Афинах и 5,0-6,8% в Салониках. Это рыночные показатели, а не обещанная или гарантированная прибыль. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 15% до 45% (Закон 5246/2025), плюс ежегодный налог на недвижимость ENFIA.
-
Краткосрочная аренда ограничена
Долгосрочная аренда разрешена. Краткосрочная сдача, например через Airbnb, объектов «Золотой визы» запрещена Законом 5100/2024, со штрафами до 50 000 EUR; контроль ведётся через реестр AADE.
-
Налоги и сроки при покупке
Для вторичной недвижимости налог на переход права составляет 3,09%. НДС на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года, в этот период вместо него применяется налог на переход права 3,09%.
От шорт-листа объектов до карты ВНЖ: шесть шагов
Законный целевой срок решения: 90 дней по Закону 5275/2026; на практике закладывайте реалистичные 6 до 9 месяцев.
1. Стратегия и шорт-лист
Подбираем маршрут (250k, 400k или 800k) под ваш бюджет и цели, затем формируем шорт-лист подходящих объектов.
2. Due diligence объекта
Греческие юристы проверяют право собственности, обременения и, для маршрута 250k, что здание действительно подходит под правила конверсии или реставрации.
3. Покупка
Оформляется у нотариуса. Действовать можно по доверенности, без личной поездки. Налог на переход права для вторичной недвижимости: 3,09%; НДС на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года, при этом в этот период применяется налог на переход права 3,09%.
4. Подача заявления
Подаём заявление на «Золотую визу». Государственные сборы: 2 000 EUR за основного заявителя плюс 150 EUR за каждого взрослого члена семьи в заявлении.
5. Биометрия
Сдаётся лично в Греции. Биометрию сдают в течение 6 месяцев после подачи.
6. Карта ВНЖ и продления
Карта выдаётся на 5 лет и продлевается на новые пятилетние сроки, пока вы владеете объектом (сбор за продление 2 000 EUR плюс 16 EUR за карту).
Доверьте оформление всех документов своему личному кейс-менеджеру и адвокату
Больше не нужно заниматься бюрократией — мы сделаем за вас всё, что возможно.
1. Введём в курс дела
Во время консультации наш эксперт оценит ваш профиль и наметит пути, помогая вам принять взвешенное решение.
2. Составим индивидуальную стратегию под цели
Юрист анализирует ваше дело, определяет риски и создаёт пошаговую дорожную карту для достижения максимального успеха.
3. Сделаем почти всё за вас «под ключ»
С минимальным вашим участием мы обрабатываем сертификаты, переводы и анкеты.
4. Готовим подачу
Ассистент назначает встречи в консульствах, бронирует билеты, связывается с органами власти и отслеживает прогресс.
5. Консьерж-сервис до переезда
Мы занимаемся поиском жилья, налоговыми регистрациями и видами на жительство, устраняя все трудности с оформлением документов.
Консультация
Не можете определиться со страной или программой ВНЖ?
Хотите задать вопросы по нашим сервисам?
Поговорите с иммиграционным консультантом!
Готовы начать?
Рекомендуем
Полное сопровождение «Золотой визы» Греции
Индивидуальный расчёт
Индивидуальный расчёт пакета после проверки права на участие.
Точный пакет фиксируется после того, как мы подтвердим подходящий маршрут.
- Стратегия по маршруту и объекту среди опций 250k, 400k и 800k
- Подбор объектов и due diligence с греческими юристами
- Юридическое сопровождение сделки вплоть до подписания у нотариуса
- Подача заявления и координация биометрии
- Члены семьи включены (супруг или партнёр, дети, родители обоих супругов)
- Дорожная карта продлений на пятилетний цикл
Наша команда, юристы и партнёры
Наши иммиграционные эдвайзоры и юристы позаботятся обо всём — от подготовки документов до окончательного утверждения — и обеспечат круглосуточную поддержку, поэтому вам не о чем беспокоиться.
Ольга
Операционный директор
10+ years specialist in client and partner relations, driving innovation through deep customer understanding.
Евгения
Иммиграционный юрист
Licensed lawyer with deep knowledge of UK immigration law, she excels as a case manager for Talent Visas with 99.8% success rate.
Владимир
Иммиграционный консультант
Over three years of project management experience in German work immigration processes.
Даниела
Иммиграционный юрист
Her expertise includes legal representation in court proceedings, expedited solutions for delayed residence processes, and all visa programs.
Петра
Иммиграционный консультант
Specializes in D visas: Digital Nomad, D7, D2, D3, etc. She has experience working with various types of income.
Марилия
Иммиграционный адвокат
Lawyer with 4 years experience works with global mobility processes for self-employed individuals through D8, D2, or IT workers through D3/Blue Card.
Тьяго
Иммиграционный адвокат
Relocated more than 300 high-qualified professionals to Portugal since 2018. Currently holding 100% success in lawsuits against AIMA (200+).
Владислав
Налоговый консультант
A licensed tax consultant with thousands of cases handled worldwide, from EU countries to Hong Kong and the USA. Specializes in finding solutions in the most unique and challenging situations.
Томас
Налоговый консультант
Thomas specializes in crypto business consultancy, with notable projects including market research for Bit2Me, a major Southern European cryptocurrency exchange.
Часто задаваемые вопросы
Какие пороги инвестиций и зоны?
Три маршрута: 250 000 EUR для недвижимости под конверсию или реставрацию памятника в любой точке Греции; 400 000 EUR для стандартного жилья на большей части страны; и 800 000 EUR в зонах высокого спроса, а именно в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек.
Почему маршрут за 250 000 EUR настолько ниже?
Это отдельная правовая категория для недвижимости, переводимой из коммерческого назначения в жилое, или для реставрации здания-памятника. Здесь нет требования к минимальной площади и нет зональных ограничений. Пригодность конкретного здания подтверждает греческий юрист до вашего обязательства.
Есть ли минимальная площадь объекта?
Да, 120 кв. м для маршрутов 400 000 EUR и 800 000 EUR. У маршрута «конверсия» за 250 000 EUR минимума по площади нет.
Можно ли купить несколько объектов, чтобы набрать порог?
Нет. Правило одного объекта действует для всех трёх маршрутов: квалифицирующая инвестиция должна приходиться на один объект.
Можно ли сдавать объект в аренду?
Долгосрочная аренда разрешена. Краткосрочная сдача (Airbnb и подобные) объектов «Золотой визы» запрещена Законом 5100/2024, со штрафами до 50 000 EUR и риском для ВНЖ; контроль ведётся через реестр AADE.
Какие налоги я буду платить?
Покупка: налог на переход права 3,09% для вторичного жилья; НДС на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года. Доход от аренды облагается по прогрессивной четырёхступенчатой шкале: 15% до 12 000 EUR, 25% с 12 000 до 24 000 EUR, 35% с 24 000 до 36 000 EUR, 45% свыше 36 000 EUR (Закон 5246/2025, для дохода с 1 января 2026 года). Также вы платите ежегодный налог на недвижимость ENFIA. Обсудите вашу конкретную ситуацию с греческим налоговым консультантом.
Обязательно ли жить в Греции?
Нет. У ВНЖ нет требования минимального проживания, поэтому многие инвесторы держат его без переезда. Учтите, что при этом время не засчитывается в срок для гражданства (см. ниже).
Можно ли подать заявление с российским паспортом?
Новые заявления на «Золотую визу» от держателей российских паспортов приостановлены с 2022 года в рамках санкционных мер ЕС. На консультации честно обсудим реалистичные альтернативы для вашей ситуации.
Повлияет ли моё гражданство на банковскую сторону покупки?
Для отдельных гражданств банки применяют усиленную проверку платежа за недвижимость: понятную историю происхождения средств и чистую платёжную цепочку. Помогаем подготовить это заранее, в каждом случае индивидуально.
Кого можно включить в заявление?
Супруга или партнёра, детей до 21 года и родителей обоих супругов.
Сколько это занимает по времени?
Закон 5275/2026 задаёт целевой срок решения в 90 дней. На практике юридические фирмы сообщают о примерно 6 до 9 месяцах. Биометрию сдают в течение 6 месяцев после подачи.
Можно ли купить через компанию и сделать это удалённо?
Да в обоих случаях. Покупка через юридическое лицо возможна, если компания полностью принадлежит вам (вы владеете всеми долями). Всю покупку и подачу можно провести по нотариальной доверенности с апостилем; лично нужно присутствовать только на биометрии.
Что если объект ещё строится?
Сроки сдачи и стадия строительства зависят от проекта и подтверждаются до вашего обязательства. Поэтапные платежи и схемы вроде эскроу рассматриваются в каждом случае отдельно.
Даёт ли «Золотая виза» гражданство?
Сама по себе нет. Греческое гражданство требует семи лет фактического проживания (183 дня в году и более) плюс экзамен на знание языка и страноведение. Владение ВНЖ без переезда не накапливает срок для гражданства.