Греция · ВНЖ за недвижимость
Купите подходящую недвижимость в Греции и подайте на ВНЖ сразу на пять лет, с продлением дальше. Переезжать не обязательно, семья идёт в той же заявке. Бумажную часть берём на себя: проверим объект с греческими юристами, проведём сделку и подадим документы.
Ради чего это всё
Основание одно: настоящая покупка подходящего объекта. Пока недвижимость у вас, карту можно продлевать, а сколько дней в году вы проводите в Греции, никто не считает.
Порог должен закрывать один объект: сложить сумму из нескольких маленьких квартир не получится. Поэтому до сделки смотрим район, назначение и площадь и говорим, какой порог применяется именно к этому зданию.
Чтобы карта продолжала действовать, не нужно проводить в стране определённое число дней в году.
В ту же заявку входят супруг или партнёр, дети до 21 года и родители обоих супругов.
Карту выдают на пять лет и продлевают ещё на пять, пока объект остаётся вашим.
Сделку и заявление проводят по нотариальной доверенности с апостилем. Приехать лично нужно один раз, на биометрию.
Три маршрута
Смотрят на район, текущее назначение, площадь и на то, реставрируется ли здание. Цена в объявлении сама по себе ничего не решает.
Категорию объекта греческий юрист подтверждает до того, как вы переведёте первые деньги. На маршруте за €250 000 это важнее всего.
Деньги, аренда и налоги
ВНЖ и доходность это два разных решения. Ниже правила программы и рыночные ориентиры, а не наше обещание заработка: сколько принесёт конкретный объект, считает ваш консультант.
На рынке долгосрочной аренды валовая доходность держится примерно на 5,0-5,2% в Афинах и 5,0-6,8% в Салониках. У вашего объекта результат может быть другим. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 15% до 45%, плюс ежегодный налог на недвижимость ENFIA.
Краткосрочная сдача объектов золотой визы запрещена, штрафы доходят до €50 000. Рабочая модель здесь одна: долгосрочная аренда.
Вторичное жильё облагается налогом на переход права. НДС на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года, и в этот период применяется тот же налог 3,09%.
Для отдельных гражданств банки проверяют платёж особенно тщательно. Владение, источник денег и путь платежа должны складываться в одну понятную историю, и мы помогаем собрать её до сделки.
Что даёт карта
Карта работает и без переезда. А вот гражданство и налоги зависят от того, где вы живёте на самом деле, а не от того, что ВНЖ лежит в кармане.
Карту продлевают, пока объект в вашей собственности, без обязательного числа дней в Греции.
В заявление входят не только супруг и дети до 21 года, но и родители обоих супругов.
С греческой картой можно ездить по Шенгену в короткие поездки. Страной вашего резидентства остаётся Греция.
Семь лет фактического проживания, экзамен по языку и страноведению. Инвестиционный ВНЖ без переезда этот срок не копит.
Не путайте две разные цели.Продлеваемая карта резидента прекрасно живёт без переезда. План на гражданство без переезда не живёт.
Кому подходит
Это первая прикидка. Дальше на консультации разбираем категорию объекта, происхождение денег, состав семьи и то, ради чего вам эта карта.
Маршрут стоит проверить, если
Стоит проверить внимательнее, если
Документы
Проверка юриста, документы сделки и пакет на ВНЖ должны говорить об одном и том же объекте и об одних и тех же деньгах.
Район, назначение, площадь и статус реставрации под выбранный порог
Проверка греческими юристами до того, как сделка закроется
Откуда деньги, чьи они и каким путём приходят на покупку
Нотариальный акт, уплаченный налог и подтверждение, что порог закрывает один объект
Паспорт, документы о браке и родстве на каждого, кто идёт в заявке
Доверенность на юридическую часть, а биометрия только лично
Как это выглядит для вас
Целевой срок решения по заявлению 90 дней, но на планирование закладывайте 6-9 месяцев. Проверку и сделку в Греции ведут местные юристы-партнёры, а весь кейс держит ваш менеджер.
Смотрим бюджет, район и тип объекта и называем ваш порог: €250 000, €400 000 или €800 000. Дальше собираем шорт-лист вариантов, которые действительно проходят.
Греческие юристы смотрят право собственности, обременения и то, действительно ли здание проходит по выбранному порогу.
Акт подписывают лично или по нотариальной доверенности, а налоги и путь платежа сразу закрываются документами.
Собираем и подаём пакет на вас и на каждого члена семьи. Государственные сборы: €2 000 за основного заявителя и €150 за каждого взрослого в заявлении.
Биометрию сдают только лично в Греции. Запись и оригиналы готовим мы вместе с юристами.
Карта действует пять лет и продлевается ещё на пять, пока объект остаётся у вас. Сбор за продление €2 000 плюс €16 за карту.
Порядок, который бережёт ваши деньги: сначала право на маршрут, потом проверка объекта, потом покупка и только затем подача на ВНЖ.
Что входит в работу
Сумму называем после того, как подтвердим маршрут: она зависит от объекта, состава семьи и объёма юридической работы до сделки.
Индивидуальный расчёт зависит от объекта и состава семьи
Для тех, кто хочет, чтобы покупка, юристы и дело о ВНЖ шли одним планом и с одним ответственным.
Book your strategy call ГрецияЗолотая виза Государственные и связанные с недвижимостью расходы считаются отдельно: €2 000 за основного заявителя, €150 за каждого взрослого члена семьи, налог на переход права для вторичного жилья и сборы за продление. Все суммы перепроверяем перед началом работы.
Подробно о маршрутах
Сумма это только первый фильтр. Дальше решают назначение объекта, район, площадь и правило одного объекта.
Перевод из коммерческого назначения в жилое и реставрация здания-памятника проходят по маршруту €250 000 в любой точке Греции, без требования к минимальной площади.
01 ГРЕЦИЯ · €250 000 На большей части Греции действует порог €400 000. В зонах высокого спроса, среди которых Аттика, Салоники, Миконос и Санторини, действует €800 000. В обоих случаях нужен один жилой объект площадью не менее 120 кв. м.
02 ГРЕЦИЯ · €400 000 / €800 000 Relovisa в цифрах
Кейсы по резидентству, работе, бизнесу, семье и частным клиентам.
Только завершённые кейсы. Открытые, отозванные и неполные дела исключены.
Клиенты Relovisa больше чем из тридцати стран.
Иммиграционные юристы и консультанты в наших командах работают в профессии 10+ лет.
Это глобальные результаты Relovisa. Решение по каждой заявке на золотую визу принимают греческие органы.
Люди, которые ведут ваш кейс
У вас один ответственный менеджер. Под ваш маршрут он подключает местных юристов, налоговых специалистов и payroll-компанию, и вам не приходится искать их самому.
Одна скоординированная команда под ваш маршрут.
Ведёт стратегию по кейсам основателей, предпринимателей и нестандартным ситуациям, связывая маршрут с бизнесом, семьёй и долгосрочным планом клиента.
Руководит работой с клиентами и партнёрами, чтобы команда, локальные специалисты и следующие шаги оставались согласованными от оценки до завершения кейса.
Подключается к британским иммиграционным кейсам и визам для талантов, когда требуется лицензированная юридическая экспертиза.
Поддерживает кейсы трудовой иммиграции в Германию, включая планирование процесса, локальные требования и координацию подачи.
Работает с португальскими кейсами, где нужны юридическая проверка, представительство или эскалация застрявшего процесса.
Сопровождает португальские маршруты D2, D3, D7 и D8, в том числе кейсы с разными структурами дохода.
Поддерживает международные кейсы самозанятых, основателей и высококвалифицированных специалистов по маршрутам D8, D2 и D3.
Работает с высококвалифицированными специалистами и процедурами, связанными с задержками ВНЖ и разбирательствами с AIMA.
Консультирует по международным налоговым структурам и нестандартным трансграничным ситуациям в Европе, Азии и США.
Поддерживает клиентов, чей переезд связан с криптоактивами, международным бизнесом и налоговым планированием.
Локальные специалисты для маршрутов и услуг, где нужна авторизованная экспертиза в стране подачи.
Вопросы о золотой визе Греции
Категория объекта, путь денег и ваша конечная цель должны быть понятны раньше, чем бронь станет обязывающей.
Три маршрута: €250 000 для недвижимости под конверсию из коммерческого назначения в жилое или под реставрацию здания-памятника в любой точке Греции; €400 000 для стандартного жилья на большей части страны; €800 000 в зонах высокого спроса, а именно в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3 100 человек.
Это отдельная категория для перевода объекта из коммерческого назначения в жилое или для реставрации здания-памятника. Требования к минимальной площади и зональных ограничений здесь нет. Подходит ли конкретное здание, подтверждает греческий юрист до того, как вы внесёте первый платёж.
Да, 120 кв. м для маршрутов €400 000 и €800 000. У маршрута конверсии за €250 000 минимума по площади нет.
Нет. Правило одного объекта действует на всех трёх маршрутах: квалифицирующая инвестиция должна приходиться на один объект.
Долгосрочная аренда разрешена. Краткосрочная сдача объектов золотой визы, например через Airbnb, запрещена: штрафы доходят до €50 000, а сам ВНЖ оказывается под риском. Контроль идёт через государственный реестр краткосрочной аренды.
При покупке: налог на переход права 3,09% для вторичного жилья, а НДС на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале для дохода с 1 января 2026 года: 15% до €12 000, 25% от €12 000 до €24 000, 35% от €24 000 до €36 000 и 45% свыше €36 000. Плюс ежегодный налог на недвижимость ENFIA. Свою конкретную ситуацию обсудите с греческим налоговым консультантом.
Нет. Требования минимального проживания у этого ВНЖ нет, поэтому многие инвесторы держат карту без переезда. Учтите одно: в этом случае время не засчитывается в срок для гражданства.
Новые заявления на золотую визу от держателей российских паспортов приостановлены с 2022 года в рамках санкционных мер ЕС. Гражданство мы проверяем раньше, чем вы возьмёте на себя любые обязательства по объекту, а на консультации честно обсудим реалистичные альтернативы для вашей ситуации.
Для отдельных гражданств банки проверяют платёж за недвижимость особенно тщательно: нужны понятная история происхождения денег и чистый путь платежа. Помогаем подготовить это заранее, в каждом случае индивидуально.
Супруга или партнёра, детей до 21 года и родителей обоих супругов.
Целевой срок решения по заявлению 90 дней. На практике юридические фирмы сообщают примерно о 6-9 месяцах. Биометрию сдают в течение 6 месяцев после подачи.
Да в обоих случаях. Покупка через юридическое лицо возможна, если компания полностью принадлежит вам и все доли ваши. Всю покупку и подачу можно провести по нотариальной доверенности с апостилем, лично нужно приехать только на биометрию.
Сроки сдачи и стадия строительства зависят от проекта, и мы подтверждаем их до того, как вы что-то подпишете. Поэтапные платежи и схемы вроде эскроу разбираем в каждом случае отдельно.
Сама по себе нет. Греческое гражданство требует семи лет фактического проживания, обычно от 183 дней в году, плюс экзамен на знание языка и страноведение. Владение ВНЖ без переезда такой срок не накапливает.
Проверено: иммиграционной командой RelovisaОбновлено: 2026-08-13
Следующий шаг
Расскажите про район, назначение, площадь, цену и то, откуда деньги. Назовём маршрут, покажем, что будут проверять строже всего, и посчитаем объём юридической работы и работы по ВНЖ до того, как вы что-то подпишете.
Записаться на стратегический звонок30 минут · €40. Засчитываем в стоимость пакета, если продолжаем работу.
Португалия 
Испания 
Франция 
Великобритания 
Германия 
Италия 
США 
Греция · ВНЖ за недвижимость
